大阪で空き家を処分するには？

近年、全国的にも「空き家問題」が注目されています。国や各地方自治体においてもさまざまな対策が講じられており、空き家をそのまま放置することがないよう取り組まれています。
ここでは大阪府における空き家の現況をはじめ、自治体としての取り組みや空き家処分の実例など、空き家を処分したい時に役立つ情報をまとめました。

大阪の空き家の現況

2018年10月に調査が実施された「住宅・土地統計調査」によると、大阪府の空き家数は709,000戸で全国2位。
東京都が809,000戸で1位になっていることからも分かる通り、人口の多い地域が上位にランクインしている調査結果となっています。
人口の多さでいえば神奈川県が全国で2位となるのですが、大阪全域としての対策が遅れているためか神奈川県よりも空き家数が多いというのが現状です。

また、空き家以外も含めた住宅全体に対する空き家比率のランキングで見ると、地方や過疎地域が上位にランクインするため大阪府は5位以内に入っていません。
しかし一方で、地域にブランド力がある都道府県が上位に入る空き家比率が低い地域のベスト5にも入っていない状況となっています。
情報参考元：空き家活用ラボ（https://aki-katsu.co.jp/lab/unoccupied-house78/）

大阪の取り組み

大阪市では「ニア・イズ・ベター」の視点のもと、より地域や住民に近い区役所を拠点とした空き家対策を推進しています。
専門家団体や関係局と連携しながら、総合的な空き家対策を効果的・計画的に進めています。
具体的には「大阪市空家等対策計画」を公表しており、大阪市空家等対策協議会の設置によりさまざまな協議を行っています。
これまでには金融機関や住宅金融支援機構をはじめ、シルバー人材センター、宅地建物取引業協会、全日本不動産協会などとの連携を謀って空き家対策に乗り出しています。
さらには東住吉区で「空き家活性化サポーター」の登録制度も行われており、空き家利活用に理解と関心を持ち、空き家利活用のための活動を積極的に行ってくれる不動産関連事業者の活動を支援しています。

大阪の空き家処分の実例

空き家処分を行わない理由は個人個人によってさまざまですが、自治体では空き家状態となっていることが確認できた際に所有者へ注意喚起を行うこともあります。
ここでは大阪府において空き家処分に取り組んだ事例を紹介します。

大阪府羽曳野市の事例

大阪府羽曳野市の事例では、所有者が市内の方で文書の送付による注意喚起だけでは反応がない場合、直接訪問して口頭での指導を行うことがあります。
老朽化が著しい旧耐震基準の物件であり、経済的理由により措置が講じられない場合、除却補助制度等を案内して処分を行うよう指導しています。
情報参考元：国交省 空き家対策における事例集/事例21（https://www.mlit.go.jp/common/001397793.pdf）

大阪市内における空き家などの活用事例

2020年12月に公開されている大阪市内における空き家などの活用事例では、福祉施設や店舗などへの用途転用が紹介されています。
活用可能な空き家住宅については住宅以外の用途も含めてさまざまな活用が進められており、阿倍野区昭和町や中央区空掘商店街周辺などでは長屋や戸建住宅の空き家を福祉施設や店舗などに用途転用するなど、既存ストックを活かした取り組みを行っています。
地域拠点サロンやデイサービス施設、子育て支援施設、料理教室兼レストラン、宿泊施設など社会貢献と地域活性化、空き家対策を同時に講じられる施策となっています。
情報参考元：大阪市HP（https://www.city.osaka.lg.jp/toshiseibi/page/0000337763.html）

空き家解体における行政代執行の事例

大阪市生野区にある老朽化した木造平屋建ての空き家が自治体によって解体された事例です。
40年ほど前から無人となっていた住宅で、屋根が半分以上落ちているなど危険な状態で放置されていました。
自治体側からは何度も所有者へ指導を行っていましたが、所有者が応じていなかったため行政代執行により取り壊しが行われました。
行政代執行により空き家が解体された場合、所有者の氏名や住所が公開されると共に解体費用も請求されることになります。
危険な状態の空き家を放置しておくことは何一つよいことがないという事例でした。
情報参考元：空家・空地管理センター（https://www.akiya-akichi.or.jp/blog/2881/）

空き家放置の危険性

空き家を放置することは危険を伴います。
特に管理せずに放置しておくことはよいことがないどころか、周囲の住民に多大なる迷惑をかけることにもなりかねません。
具体的にどういった危険性があるのかも紹介します。

資産価値が下がる

そもそも不動産価値というものは建築してから年々低下していきます。
「家は生き物」と言われることもあり、人が住んでいる住宅は空気も入れ替わり手入れがされますのである程度長期にわたって状態を保つことが可能なのに対し、人が住まず放置され続けると老朽化が進む一方になります。
そのため空き家を放置し続けると資産としての価値がどんどん低下していくためより一層処分しづらい状況にもなってしまいます。
一定の固定資産税のみが発生し続け、いざ売却しようと思っても価格がつかない、なんていうことにもなりかねません。

放火などの犯罪のリスク

管理されていない空き家状態の住宅は、燃えやすい枯草やごみ、紙ごみなどが散乱していることがあります。
さらには人の目がないということもあり、不審者のターゲットにされ放火されるというリスクが高くなってしまいます。
誰でも容易に侵入が可能、ドアや窓が施錠されていないなど全く管理が行き届いていない状態の空き家であればなお放火されるリスクは高まります。
火事になってしまうと周囲の住宅にも火が広がってしまうリスクがあるため、放火の標的にされないよう、管理する必要があります。

老朽化による倒壊

周囲の住宅に迷惑をかけるのは放火のリスクだけではありません。
前述の通り「家は生き物」といわれることもあり、人が住んでいない家の老朽化は進行が早くなります。
修繕が必要な個所も気づかれることなく放置され続けますので、地震や台風などといった災害などで受けたダメージが月日の進行によりどんどん悪化の一途を辿ります。
そうなると老朽化による倒壊のリスクが発生し、万が一倒壊してしまうと周囲の住宅にも被害を及ぼしてしまう危険も伴います。

近隣住民へ迷惑（悪臭、害虫・害獣）

放火や倒壊といった直接的な危険性の他にも、ごみなどを放置することにより発生する悪臭や害虫・害獣といったものでも近隣住民に迷惑となる可能性があります。
人に管理されていない空き家のごみなどは腐敗が進むと悪臭を放つうえに、害虫などが集まりやすくなってしまいます。
そこで繁殖した害虫などが周囲の住宅にも侵入することとなると、多大な迷惑をかけることになります。
また、雨風をしのげる空間である空き家は害獣の繁殖を助長するでしょう。
このように間接的に近隣住民に迷惑をかけることとなります。

空き家を放置している4つのデメリット

空き家を放置することは「百害あって一利なし」です。
ここでは空き家を放置することによりデメリットを4つ紹介します。

行政代執行による公開

周囲に危険を及ぼす恐れがあると判断される空き家があった場合、行政から所有者に対して改善や対応の指示・指導が入ります。
所有者がこの指示や指導に従わず引き続き空き家を放置し続けた場合、行政が強制的に解体を行う行政代執行の手続きを取られることがあります。
この行政代執行により空き家が解体処理された場合、所有者の氏名や住所が公開され社会的評価に影響を及ぼされると共に、解体にかかった費用が請求され経済的にもダメージを受けることになります。

保険ではカバーしきれない損害賠償

所有者が空き家のメンテナンスを怠ったことにより万が一他人やモノを傷つけてしまった場合、建物の所有者が損害賠償責任を負うこととなります。
一般的な住宅であればこのような事態に備え建物賠償保険などに加入することがありますが、空き家の場合にはこの保険に加入ができないか、あるいは加入していても保険金が支払われない可能性もあります。
保険契約によって異なりますが、多くのケースでは対象となる住宅が空き家ではないことが条件にされており、居住していた頃に加入していた保険でも支払われないという可能性があるのです。
空き家も対象とした保険に加入していれば一定のリスクヘッジは図れますが、通常の保険料に比べると割高なことが多いためどちらにしてもデメリットといえるでしょう。

不法投棄をされる可能性が高くなる

人が住んでいない空き家であれば、粗大ごみなどを不法投棄されてしまう可能性があります。
ひとたび誰かが不法投棄を行えば、「ここは捨てても何も言われない」と認識され便乗して不法投棄を重ねる人も出てきます。
誰もいない空き家への不法投棄ですから、不法投棄を行った人間を特定することも恐らくできないでしょう。
そうなるといざ解体・処分という場面でも不法投棄物を処理しなければならないのは建物の所有者となってしまいます。
これは管理の上でも経済的にも大きなデメリットとなるでしょう。

より一層処分がしづらくなる

さまざまな理由により空き家を放置し続けた場合、時間の経過と共にどんどん処分がしづらくなる可能性があります。
資産価値の低下により売却もできなくなり、建物老朽化などにより転用も難しくなるなど早期に対応しておけば何らかの対策がとれたのに･･･と後悔してしまうことになるでしょう。
不法投棄などにより廃棄物が増えてしまうと解体費用も余分にかかってしまうため、より一層処分がしづらい環境になる可能性もあります。

空き家を処分する方法とは？

空き家を処分する方法には解体や売却があります。
いずれにしても早期に着手するとよりスムーズに処分ができる可能性が高いですので、先延ばしにして放置せず可能な限り早急に対応するようにしましょう。

空き家の解体

人が住むことができない状況であったり、老朽化により建物の活用が見込めない場合は空き家を解体することになります。
場合によっては土地に買い手がついても建物が不要と言われたなどにより、取り壊しを要することもあるでしょう。
いつまでも空き家の状態で放置していたり、買い手がつかないからと管理を行わずただただ時間だけが過ぎていってしまう状況が続いてしまうと前述のような危険やデメリットを受け続けることとなります。
解体を行い土地のみの売却を行った方が以外とすぐ買い手がつくこともありますので、早期に売却を行いたい、早く手離れしたい方は解体という選択を取ってもよいのではないでしょうか。

空き家の売却

近年ではリフォームやリノベーションが流行しており、新築戸建てを購入するよりも中古物件を購入して手直しをする方が安く済むというケースが多くなっています。
そのため著しく状態が悪くない限りにおいては、一定の買い手がつく可能性もあります。
とはいえ全く管理がされておらず、老朽化が進んでいる状態の空き家であれば誰も買いたいとは思わないでしょう。
空き家を売却して処分したいと考えている方は、しっかりと管理を行った上で買い手探しを進めましょう。
場合によっては自分でリフォームやリノベーションを行ってから売却を行ったり、借家として賃貸提供するという手段も考えられます。

空き家は放置をしないこと！

空き家の処分方法については売却にしても解体にしても予算や時期などを総合的に勘案して判断することになります。
しかしながらここまでに示した通り、空き家を放置する行為は「百害あって一利なし」、危険やデメリットは多く含みますがよいことは一つもありません。
そのためどういう対応を取るのかもできるだけ早く検討し、処分に着手するまでも一定の管理が必要になるということをしっかり認識しておきましょう。